營運管理》 店面擇址的基本原則

文／華文企管網 李郁怡

一般說來，零售業談到店面選擇相關的書籍，列出擇地的依據，不出以下的原則：

1. 商圈與人口特性：店鋪所處的位置，是住宅區還是商業區？以店鋪為中心，往外畫出的範圍，有沒有足夠的人口支持店鋪的營業額？來客的特性如何？購買力怎麼樣？家庭結構如何？單身戶多還是家庭戶多？這些都是零售業擇地最常考慮的基本條件。商圈條件不僅影響店要設在哪裡，更影響了店內銷售商品的品項、商品陳設方式與銷售的方法。
2. 客流量與交通狀況：有些零售業者，考慮的因素非常地仔細，像是不僅要考慮交通流量大的地點，更要選擇過客會停留的點。例如，公車站牌要選擇客人會下車的地方，而非站牌對面；紅綠燈路口的人流也要選擇過馬路的人多的那一邊等等。
3. 品牌生命周期：通常在品牌生命周期初生階段的連鎖加盟品牌，需要知名度，比較可能選擇三角窗設店做為宣傳點。不過，三角窗的租金貴，營收是否能夠支持，也是關鍵。
4. 競爭店數：考量在同一商圈內，經營型態類似的競爭對手多不多，是否會到達飽和點。

在計算競爭店數時，零售業者經常使用「飽和指數」來做為衡量的基準。以便利超商為例，通常偏好的是零售飽和指數高（潛在消費者多，或競爭者較少，但單位面積營業額高）的商圈。
飽和指數：IRS＝C×RE/RF


IRS：在同樣的商圈之內，相同或類似的零售業飽和指數
C：同一商圈之內，潛在的目標消費者數量
RE：同一商圈之內，消費者的平均零售支出
RF：在同一商圈之內，同類型店鋪的面積

算出IRS之後，將之與其他基準（benchmark）相比，例如，其他商圈類似行業，或同一商圈但不同行業的單位營業面積的營收水準比較，就可以知道其飽和程度高或者是低。

5. 場地條件：舉例來說，同樣是零售業，連鎖超商、百貨公司、量販店所需要的店面大小、場地特性就不會相同。
6. 租金價格：與單店的營業額、獲利能力很有關係，愈會賺錢的店，愈能夠負擔高店租。但也有例外，例如在北市東區有家珠寶店花費百萬月租租下黃金店面，著眼點並不是月營業額，而是品牌知名度。
7. 其他：法規、員工需求等等。

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• 原文引用來源：華文企管網《店面擇址的基本原則》